众安智慧生活为何执着上市?施中安内需求变

众安智慧生活为何执着上市?施中安内需求变

中房报记者 梁笑梅 北京报道

对众安智慧生活服务有限公司(以下简称"众安智慧生活”，02271.HK)，今天是重要的一天。

7月18日，众安智慧生活于港交所上市，公司发行约1.27亿股，每股定价1.08元，每手2000股，所得款项净额约0.84亿元。

为了庆祝上市，众安智慧生活在杭州举行了一个线下发布会，高管以及工作人员大都去了发布会现场。

为了这一刻，他们等了两年多时间。2021年6月24日，众安智慧生活首次递表。期间，4次递表，3次通过聆讯，中间有一次距离上市成功只差“临门一脚”，但众安智慧生活在关键时刻选择放弃。

为了成功上市，他们做足了功课，更改保荐人、丰富招股书内容、调整发售标准。

一系列动作背后，足以看出他们对上市的重视。

作为港交所里的递表常客，众安智慧生活也被业内称为“IPO钉子户”。众安智慧生活为何执着上市，以及上市后的表现会如何？

施中安的另一融资平台

和众多上市物业企业相比，众安智慧生活只是一家中小企业。

上市前，尽管经历了一波四折，众安智慧生活执意上市的初衷不变。

这还得从它的出身说起。

资料显示，众安智慧生活是众安集团有限公司（以下简称“众安集团”）旗下物业企业，后者是一家成立于1997年的房地产开发公司，主要开发范围集中在浙江和长三角地区。2022年，其以142.68亿元的销售额位列百强房地产第64位。

令人担忧的是众安智慧生活众安智慧生活为何执着上市?施中安内需求变，2023年众安集团将迎来偿债高峰。数据显示，截至2021年底，众安集团借款总额为169.9亿元，1年内需偿还债务占比为21%，1年～2年偿还债务占比为45%。

2020年，众安智慧生活就为众安集团等关联方垫款0.19亿元，2021年垫款更是高达1.32亿元，这些资金均为无偿使用。

“众安集团存在一定的债务兑付压力，推进众安智慧生活成功上市，增加新的融资平台对其意义不言而喻，而且经过长期筹备若放弃上市的话，沉没成本也是巨大的。”渐苒物业研究院首席研究员汤晓晨表示。

众安智慧生活急于上市的目的不言而喻。

值得一提的是，这一切出自于众安集团创始人施中安之手。翻开施中安的经历可谓励志。今年处于花甲之年的施中安，出生于杭州，曾是杭州市萧山区财政税务局公务员；1993年～1997年众安智慧生活，其出任萧山市银行房地产开发公司总经理，主持开发建设银行银河公寓、银河商务中心、银河小区等项目。

值得一提的是，施中安也曾是众安集团、中国新城市商业发展有限公司（以下简称“中国新城市”）上市的幕后推手。

2007年，主营地产开发的众安集团在香港联交所主板上市。时隔七年，施中安又将商业平台“中国新城市”推向港交所。2014年，众安集团分拆中国新城市IPO，主营业务是开发销售投资长三角二线城市的商业物业。

此前，为众安集团垫款的事情也发生在了中国新城市的身上。资料显示众安智慧生活，中国新城市曾与众安集团订立财务垫款框架协议，其将向众安集团提供经常性垫款。按照协议，2022年、2023年和2024年，前者将向后者垫款上限分别是12亿元、15亿元和18亿元。

显然，施中安也对众安智慧生活寄予厚望。IPO之前，施中安通过全好管理有限公司间接持股57.89%，其他股东持股42.11%。

尽管上市之路坎坷，众安智慧生活最终还是如愿以偿。

创上市物企募资最低额

从众安智慧生活此次招股来看，似乎并不太如意，其所得款项净额约0.84亿元。

事实上，这是目前上市的物业企业募集资最低的一家，也是首个募集资金没上市的物业企业。

显然，为了避免出现和上次一样认购不足的情况，众安智慧生活此次招股显得比较保守。

今天早间开盘后，众安智慧生活股价上涨3.39%，为1.22港元/股，成交额0.12亿元。

尽管股价一开盘就上涨，但上涨幅度并不大。之后，众安智慧生活股价一度处于低迷之势。

截至7月18日收盘，众安智慧生活每股报1.11元，上涨2.54%，总市值约5.63亿元。

这和它的基本面也脱不开关系。

从业绩和规模来看，众安智慧生活就是“小而美”的企业代表。业绩方面众安智慧生活为何执着上市?施中安内需求变，收入由2.307亿元增加至3.197亿元；毛利润则由0.87亿元增加至1.163亿元；净利润由0.47亿元增加至0.51亿元。规模方面，在管面积由约0.11亿平方米增加至0.13亿平方米。

历史总是惊人相似。当年，中国新城市由于未能获得足额认购，最终发售价定于1.30港元/股，不仅远低于招股价下限2.12港元/股。这和众安智慧生活自降发行价招股如出一辙。

第一次招股，众安智慧生活发售价为每股发售股份1.27港元～1.63港元，入场费约3301元，约募资总额1.8亿元。众安智慧生活最新的一次招股做了很大的改变。众安智慧生活发售价为每股发售股份1.08元～1.36元，入场费约2745元，约募资总额为1.54亿元。

不过，中国新城市上市后，股价也曾有过高光时刻，2014年下半年和2015年，股价最高达到14港元。此后便处于下跌之势，现在已沦为“仙股”。

房地产下行拖累以及商业模式缺乏想象空间成为物业股估值持续下跌的主要外内原因。股价下跌、估值回调，甚至一些龙头型物企也难逃这般厄运，小型物企似乎更有可能。

不知，众安智慧生活未来是否和中国新城市的命运一样，还是会绝境逢生，只有时间才能给出答案。