德勤管理咨询企业并购整合及重组领导合伙人陈维皓参加第三届《中国地产创新发展展望》

德勤管理咨询企业并购整合及重组领导合伙人陈维皓参加第三届《中国地产创新发展展望》

11月24日，由空间科技赋能者云智易智慧物联携手XLINK地产物联网研究院、克而瑞、乐居财经共同举办的第三届智慧空间未来峰会在广州W酒店举办。本次峰会主题为“科技与空间的跨界共生”德勤智慧债券，会议汇集了地产科技领域专家、地产TOP企业代表、互联网头部企业、物联网领域专家及各大媒体等参与，，围绕洞察、赋能、跨界、共生等核心议题，结合地产AIoT技术应用、技术推广、产业落地、优秀项目等展开了多轮洞察分享和深度讨论，通过前瞻理念的碰撞，解读地产AIoT技术在智慧空间领域的应用创新及未来趋势，搭建具有引领性的地产AIoT交流平台，引领智慧空间新趋势。

德勤管理咨询企业并购整合及重组领导合伙人陈维皓受邀参加活动并作《中国地产创新发展展望》的分享。以下为演讲实录。

各位嘉宾朋友们，大家下午好！

大家比较奇怪，为什么一个地产的峰会或者物业的峰会还有德勤的企业兼并重组及整合的领导合伙人来讲，前面克而瑞说了，接下来地产行业一定会形成一个多变的格局德勤智慧债券，一个是集中度，头部集中度越来越高，第二个尾部的企业生存压力越来越大，跟今天讲的主题：物业或者智慧生态，中间的变数越来越多，不仅颠覆企业本身的运作模式，同时改变的是今天的主题，生态的概念。

中国地产行业的发展趋势，我想把这几个词改一下，第一个把地产改成不动产，第二个事情，既然是趋势，前面讲了很多数据，我今天尽可能不用太多的数据帮助大家，会讲几个简单的数据和关键词。第一个数字是三，三个主题，第二个数字是九，九个场景，第三个词是一三九，具体是什么含义？接下来会介绍。讲到关键词，还有几个关键词：智慧、生态、社区。我会沿着这样的思路给大家做介绍。

今天讲的是科技、智慧，开篇用“技术+迭变”，科技改变的是企业，科技改变的是行业，同时科技也在改变我们生活，但是迭变是迭代的改变。对于整个地产行业来讲，科技的推动下是什么样？整个大势来讲，国家政策在推动地产行业不断进行智能提升，同时告别供货供给端的黄金时代，之前有很多报告在说，中国大建设时代快过去了，至少还有5-10年，接下来迎来价值增量的时代，所谓从建设到运营到增值的概念。最后讲两个，1、从地产行业来讲，需求或者作用已经不仅简单的为人们提供能生活的地方，或者能住的地方，更多是实现生活价值的载体。2、我提供的不动产，越来越变成生活场景的提供者。整个消费水平的提升和人民对于消费的关注，其实是不断在触发着我们如何去服务C端的过程，这也是很多地产开发商从原先的建房到做地产运营或者商业运营的过程。后面会讲到更大的篇幅，从国家层面，如何理解把智慧城市跟智慧社区、智慧场景相连接的过程。

地产科技的时代从原来的1.0到3.0，前面两个时代更多是以数字化、信息化、集中化为代表，3.0的过程提到一个新名词是区块链，区块链对于地产交易也好，或者房产本身的经营来讲，意义没有那么大，更多在于房产如何服务于居民的生活，联通智慧生活的区块链意义会更大，接下来的3.0会带来对于生活的改变，对于服务智慧生活的改变。

今天的主题是科技、地产德勤管理咨询企业并购整合及重组领导合伙人陈维皓参加第三届《中国地产创新发展展望》，我们先把科技和地产做一个图谱，从开发、建造、营销、运营、商业运营，里面的关键词包括机器人、VR、大数据，克而瑞都介绍了，我不详细赘述了。技术在每个环节实验程度不太一样，如现场虚拟看房，很多企业已经在做了，但没有真正实现看房到线下交易、客户服务的闭环。BIN系统，开始在做传播的企业都在用，上海中心用BIN系统从原先的规划，到建造，到后面的运维，整个投资节省了1个亿，至少在BIN系统当中是带来很大的优势。包括住宅运营、商业运营里面的智慧楼宇、智慧家居、智慧社区，其实技术在很多案子当中都是散点式的，或者一个小区的智慧。如果放在智慧社区、智慧城市来讲，这些机器人、大数据如何串联在一起。

这是现在看到的典型企业和他们所用的方案，这其实是在回顾历史，接下来这种技术越来越往前走，包括恒大、碧桂园都提出了向科技板转型的要求，碧桂园有未来城市未来生活的投资。这背后更大的推动力在于作为不动产，不管是建设还是运营、服务商，如何更好融入于智慧城市、智慧社区，提高生活质量或者是提高生活智慧化的程度，这是接下来对美好生活建设的努力。

对于科技地产的创新，包括工业化的推进、物业的管理、数据的监管，接下来会往这方面在走。尤其中国地产头部已经走过了，或者正在进行，但中部企业、尾部企业都在慢慢向工业化进程来推进。前面提到大运营都是在把地产行业慢慢向标准化工业化进程发展。接下来碰到更大的挑战是直接面向C端和小B端的不确定性在倒逼中国的地产企业如何更好的深耕运营他们的资产。

第二个篇幅讲场景和智慧。

科技类的东西更多以散点的方式，企业如何自己提高运营用科技，企业如何更好的提高产品力，用科技打造自己的住宅，企业如何用更好的科技去推动客户的体验感，所以有了VR看房和精准营销。在大体系当中，这些场景如何来解构，和地产发展、物业、智慧深入有什么关系？

首先德勤管理咨询企业并购整合及重组领导合伙人陈维皓参加第三届《中国地产创新发展展望》，我以这几个句话开始，今后整个城市的运作和地产或不动产之间关系会形成这样的话，第一以场景定义未来城市，我们所说的所有智慧城市，今后几乎以场景来定。第二个更多以服务民生为导向，里面关键的两个字是精准，精准的概念在于更好的深入百姓的生活，更好的剖析他们的需求，去进行满足和预测。第三是以产业超级生长创新模式全方位服务企业，对于不动产来讲，如果我们面向生活社区、面向精准服务、用户的生活服务，如果面向产业园，面向大湾区这么大的经济区域，面向的一定是产业或者是企业组，产和生活之间的融通也是中国不动产或者在智慧城市开发中不断相融合。第四是以数字科技手段精细化治理“社区”，这里没有提智慧城市，也没有提小区，这里是社区的概念，更多是一个个生活场景构成的集合体。

成长可期，其实质量的提升已经迫不及待了，中国数字化和新基建已经把中国的智慧化城市发展，或者说智慧生活的提升已经到了一个风口，不得不去发展。旧基建是固化的或者物理网络的建设，包括我们看到的铁路、高速公路、桥梁和机场，但新基建情况下是发挥大数据、能效、精准的作用，有部分是传统的基建，但里面加载了很多跟数字相关的东西。

过去传统意义上的智慧城市更多是讲一个概念，把我们看到的信息进行数字化，把看到的数字进行集成化，真正推动服务的精准，真正去构成一个体系尚不明确。在左边传统的城市老化不联通，包括城市运营能力的薄弱，包括智慧化场景更多是大于监管，而不是服务，以及缺乏对用户体验的关注，这些都是在过往定义的信息化或者智慧城市造成的弊端或者不足。今天的时代，智慧城市是满足不同人群不同社区需要的个性化的需求，这才是智慧城市所需要去供给和完善的。大背景之下，包括疫情，这需要我们更稳定的，我们生活的锚地去稳定生活的发展风水大数据，智慧城市在某种程度上进行片区化之后，也形成了这么一个过程。下面有智慧城市，包括产业、城市运营、技术，是构成下个十年智慧城市需要解决的问题。

这张图，从德勤角度定义为新的智慧城市，所需要满足的，需要去看待的，中间有很多参与者，第一个运营方、政府、企业和客户，他们的需求都不一样，今天为什么把地产拉到不动产，为什么不动产拉成智慧城市？今后的生活、产业和运营会相关在一起，这是很多地产公司慢慢在做产业运营，做生活场景运营、做跨界生态的运营。对于运营方来讲，低碳、智慧巡检、智慧运营也好，这是他们需要去做的。政府的诉求是企业的数字化孵化，包括节能的绿色建筑、智能招商。另外的企业是工业的互联、企业一站式服务、产业服务，最后用户定义三大类场景：社交场景、工作场景、生活场景。看起来是割裂的三四个不同的主题德勤智慧债券，但在生活和地产运营、不动产的管理中是相互交融的。

这里跳出第一个数字：三。这里我们定义了三个关键能力：1、数据采集和应用开发能力，2、新型数字化场景设计能力，3、智慧化精准资源整合能力。三个能力对接下来不动产这一大类企业，如何更好的把大建造、大开发时代向价值运营时代更新的过程，这是融入区域、融入城市、融入社区很重要的能力。更在社区当中，智慧能源、智慧水务、智慧交通、智慧卫健等等，尤其在疫情之下，中国医疗卫生保障体系，尤其进入三四线城市，再往下底层的卫健体系提出了很多的要求，这已经不能只靠人力去完成，更需要靠智慧的摄入去进行。包括智慧养老和智慧教育，所有都是前面讲的新基建、5G的新基建、大数据新基建、人工智能新基建、和互联网新基建。再往下区块链、人工智能、大数据相互连通。在此场景下，前面克而瑞提出很多大数据，包括AI系统、VR系统、5G、信息化，所有节点都在这样的大场景下进行。

这样的场景描绘出来，这已经不再是所谓的设计，这些试点跟德勤和当地的互联网企业一起完成，已经构建了未来十年的智慧城市智慧社区所需要建立的场景。

第三篇社区和交融。

前面讲的智慧城市很大，讲三个核心能力，包括智慧水务、智慧教育、智慧卫健体系，所有结合在一起是为人类的生活服务，如果把生活进行打包、总结，会形成九个场景或者社区。场景和社区包含生活和出行所有的场景，包括邻里场景的沟通，包括教育与健康，包括创业的场景、建筑的场景，包括智慧城市往上所需要的场景，包括治理、服务、低碳和交通场景。现在服务的或者想拓展、建设的社区运营、不动产运营的场景，基本上都包括在九个场景中。九个场景的最终目的是为了服务谁？最终目的是为了服务美好生活所构成的需求。这九个场景是第二个词：九。九个场景是构建今后智慧不动产或者智慧运营的很关键的场景，所有的科技、需求都围绕九个场景进行。要把九个场景进行连通，里面包括大数据、信息平台、三个核心能力、需要构建不同场景之间的服务，把服务拉开是几个散点。

智慧城市那么大，服务场景那么虚化，现在做的，很多是在固化，或者实体能看到的科技楼宇或者科技生产，最小的颗粒度在我们看来是单独的楼宇，当我们用自己的科技、用人工智能、智能家居改造建筑的时候，是在一个个散点中实现智慧科技楼宇的概念。这是德勤在国外自己的办公楼，用上了所有能想到科技。我们把不同的楼宇串起来，是形成综合商业体，现在很多不动产公司、地产公司慢慢向商业运营来做，更多是做商业楼或者商业空间，或者说一个综合体。国外很有意思的例子，把一个废弃的工厂进行改造，构建一个商业共同体，每个商业共同体都是楼宇构成，从点到局部的面构成商业综合体，商业综合体串联起来是构建一个区域的生态，或者生活的生态，还有对于产业的运作。

接下来的趋势，过去几年是互联网消费到了一个风口浪尖，越来越走客户的精细化，下一个十年甚至20年风口在哪里，下个风口的十年可能是在产业互联网，产业互联网更多是需要用不动产或者用场景来进行培育。从单体楼宇的智慧化到商业业态的综合化，到产业布局到运作生态化，逐步构成了从建筑到生态到智慧城市的过程。

案例介绍，前面的场景不再是理论上书面上的东西，德勤帮浙江省规划，过去几年国家提出存量土地慢慢减少，从建设向价值增值来看，土地供应方式变了。所有变化对于政府来讲是需要找地、引流或者增值点在哪。浙江省提出未来社区，需要建完善的有温度、有情怀、有活力的管理体系，构建九大社区场景。包括很多地方都在通过综合指标和风向指标来进行改造，今后几年会对不同的城市、区来进行升级九大城区的改造和九大智慧社区和智慧社群的改造，这就是前面讲的一三九，第一个人民对美好生活的向往，三个特征：和睦共治、绿色集约、智慧共享。从传统的地产时代到不动产时代，从传统的建设到运营，从传统的单体运营到把智慧化社区和智慧城市结合在一起。

最后用这句话总结上述的演讲：不动产从“商业+价值”的载体转向“智慧+生态”的载体转变，而场景化是未来智慧城市、未来智慧社区全新升级的“高速的通路”、“赋能的基石”。

以上是我的演讲，谢谢！